經(jīng)濟(jì)短期依然穩(wěn)定。2季度GDP增速穩(wěn)定在6.9%，6月份工業(yè)增速跳升至7.6%，從6月單月的投資、消費(fèi)和出口數(shù)據(jù)看均有改善，而6月的發(fā)電量增速也從5%小幅回升至5.2%，從各個(gè)指標(biāo)來(lái)看6月經(jīng)濟(jì)比4、5月明顯改善，而2季度經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性要遠(yuǎn)好于我們此前的悲觀預(yù)期。

外貿(mào)貢獻(xiàn)并未上升。分析經(jīng)濟(jì)短期超預(yù)期的原因，一個(gè)重要解釋就是出口改善。今年以來(lái)歐洲經(jīng)濟(jì)持續(xù)超預(yù)期，而美國(guó)經(jīng)濟(jì)也保持穩(wěn)定，6月份中國(guó)對(duì)美、歐出口全面回升。但外貿(mào)部門的貢獻(xiàn)應(yīng)該綜合考慮進(jìn)出口，而今年上半年我國(guó)出口增速為8.5%，但進(jìn)口增速高達(dá)18.9%，這意味著中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)全球的貢獻(xiàn)要遠(yuǎn)高于全球經(jīng)濟(jì)對(duì)中國(guó)的貢獻(xiàn)，所以統(tǒng)計(jì)局的結(jié)論是上半年凈出口對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)并未增加。

地產(chǎn)仍是中流砥柱。因此，上半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁表現(xiàn)主要應(yīng)歸功于內(nèi)需，消費(fèi)和投資增速都保持穩(wěn)定。從消費(fèi)來(lái)看，上半年食品服裝等非耐用品增速逐月下滑，而家具、裝潢、家電等耐用品增速逐月回升，而后者主要是地產(chǎn)相關(guān)的消費(fèi)。從投資來(lái)看，今年以來(lái)制造業(yè)投資增速保持低位，基建投資增速緩慢走低，而地產(chǎn)投資和開工增速保持在10%左右高位，地產(chǎn)銷售增速保持在兩位數(shù)以上。綜合看來(lái)，依然是地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的表現(xiàn)遠(yuǎn)超預(yù)期。

三四線地產(chǎn)超預(yù)期。上半年的一二線城市地產(chǎn)銷售全面下滑，但三四線城市地產(chǎn)銷售極其強(qiáng)勁。而從70城新房?jī)r(jià)格走勢(shì)來(lái)看，一線城市已經(jīng)止?jié)q，二線城市漲幅回落，而三線城市漲幅仍高，6月70個(gè)城市中所有三線城市房?jī)r(jià)同比漲幅已經(jīng)全部轉(zhuǎn)正。因此，今年以來(lái)的地產(chǎn)銷售超預(yù)期，主要?dú)w功于三四線城市地產(chǎn)的亮麗表現(xiàn)。而深耕三四線城市的碧桂園成為上半年地產(chǎn)銷售冠軍，引領(lǐng)內(nèi)房股在今年上演上佳表現(xiàn)。

地產(chǎn)泡沫高潮已過(guò)。從全球城市化的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，人口會(huì)持續(xù)向大中城市集中，因此過(guò)去一二線城市房?jī)r(jià)上漲，其背后有著人口流入、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療和教育資源等的支撐。但本輪三四線城市房?jī)r(jià)的大幅上漲，其實(shí)已與城市化的歷史規(guī)律相悖，其實(shí)質(zhì)是歸功于地產(chǎn)去庫(kù)存政策，通過(guò)棚戶區(qū)貨幣化安置在當(dāng)?shù)卮罅坎鸱俊�發(fā)放房票，在短期人為制造出大量需求，這一行為確實(shí)有助于三四線城市房?jī)r(jià)的短期上漲，但由于缺乏經(jīng)濟(jì)因素的支撐，長(zhǎng)期來(lái)看其實(shí)是比一二線城市房?jī)r(jià)更大的泡沫。而對(duì)照股市5000點(diǎn)的過(guò)程，當(dāng)前三四線房?jī)r(jià)的普漲類似于牛市末期的雞犬升天，其實(shí)意味著房?jī)r(jià)上漲的高潮已過(guò)、接近尾聲。

貨幣政策回歸穩(wěn)健。6月份經(jīng)濟(jì)短期改善，股市、債市、商品價(jià)格齊漲，一個(gè)不可忽視的原因是央行短期放松了貨幣政策，讓金融機(jī)構(gòu)平穩(wěn)度過(guò)年中考核。但央行貨幣政策的短期放松，帶來(lái)的是銀行同業(yè)存單凈發(fā)行再創(chuàng)新高，銀行對(duì)非銀機(jī)構(gòu)投資大幅回升，金融加杠桿卷土重來(lái)。而按照金融工作會(huì)議精神，要繼續(xù)去杠桿，堅(jiān)定穩(wěn)健的貨幣政策。而在過(guò)去兩周貨幣利率中樞再度回升，反映的是央行貨幣政策在短期放松之后回歸穩(wěn)健，其投放貨幣未完全對(duì)沖財(cái)政繳款等因素的沖擊。

地產(chǎn)紅利還能吃多久？總結(jié)來(lái)說(shuō)，本輪經(jīng)濟(jì)超預(yù)期的原因與過(guò)去沒有本質(zhì)的差別，依然是來(lái)自于房地產(chǎn)的強(qiáng)勁支撐，唯一的問(wèn)題在于，中國(guó)地產(chǎn)的紅利還能吃多久？我們?cè)?/span>13年曾經(jīng)做過(guò)測(cè)算，按照中國(guó)14億左右人口、以及每年1.3%的新增城市化率，每年新增進(jìn)城人口1800萬(wàn)，假定3口一家，對(duì)應(yīng)600萬(wàn)套住房需求；而在城市中每年達(dá)到25歲的人口數(shù)大約1400萬(wàn)，假定2人一對(duì)，對(duì)應(yīng)700萬(wàn)套住房需求，因而1300萬(wàn)套應(yīng)是中國(guó)地產(chǎn)需求的頂峰。但16年全國(guó)商品房銷售面積已經(jīng)接近16億平米，對(duì)應(yīng)1600萬(wàn)套，按照今年上半年16%的銷售增速，對(duì)應(yīng)全年1800萬(wàn)套住房。

問(wèn)題是，我們每年蓋那么多房子干嘛呢？這一輪三四線地產(chǎn)庫(kù)存去化以后，是不是也該全面落實(shí)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”思想，跟進(jìn)一二線的限購(gòu)限售政策、全面發(fā)展住房租賃市場(chǎng)？所以，我們對(duì)當(dāng)前依靠地產(chǎn)銷售穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)心存疑慮，只有哪一天不靠房地產(chǎn)了，經(jīng)濟(jì)才算是真正見底！